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5月26日怡豐城開業(yè)，歡樂送給誰？！

文：遠(yuǎn)見

5月26日，莘莊商務(wù)區(qū)目前體量最大的商業(yè)航母——怡豐城歡樂開業(yè)！

上海怡豐城（vivo city）由新加坡豐樹集團(tuán)打造，包括一座12萬方的購物中心以及7座辦公樓，是莘莊商務(wù)區(qū)重要的商業(yè)門面，也是軌交12號(hào)線與規(guī)劃軌交嘉閔線七莘路站的地鐵上蓋工程，頗受社會(huì)各界的廣泛關(guān)注！

莘莊的居民以及閔行區(qū)南部的顓橋、北橋、江川的居民會(huì)去仲盛或者莘莊龍之夢，加上閔行萬達(dá)廣場正在如火如荼的建造中，怎么會(huì)再往北邊跑呢？

七寶的居民對七寶老街有深深的情懷，加之去年一炮而紅的萬科廣場和寶龍集團(tuán)總部所在的寶龍城，還有吳中路沿線巨大體量的萬象城，根本不用來七寶南面的怡豐城嘛。

古美、梅隴的居民去兜兜南方商城、蓮花國際廣場，還有建造中的上海城開中心，似乎沒必要往外環(huán)以外去??？

情況真的會(huì)如此嗎？且聽怡豐城未來客源的綜合分析，三高速、三軌交，內(nèi)外便利的區(qū)位交通，so easy，你能不來嗎？！

怡豐城所處的莘莊商務(wù)區(qū)緊鄰上海中心城區(qū)，地處虹橋商務(wù)區(qū)南翼，是連通江浙及上海城市中心的紐帶，立足閔行，承接中心城區(qū)外溢功能，借勢虹橋商務(wù)區(qū)，成為閔行新城活力中心，帶動(dòng)外圍片區(qū)發(fā)展。

三條高速：G60滬昆高速，老牌的滬昆高速連通著上海中心城區(qū)、莘莊、松江一直通往杭州方向，腹地極為廣闊，其七莘路出入口距離怡豐城不足2公里； S20外環(huán)高速：上海中心城區(qū)的外圍環(huán)廊，溝通幾乎上海所有的放射型國省干道，并快速聯(lián)通虹橋樞紐、迪士尼、浦東機(jī)場，其顧戴路出入口在怡豐城以東約1.5公里處；嘉閔高架：快速聯(lián)通嘉定與閔行腹地，途徑虹橋樞紐、國家會(huì)展中心、青浦與松江東部，南北縱貫上海西區(qū)，其顧戴路出入口距離怡豐城僅1公里多。

三條軌交：12號(hào)線，當(dāng)之無愧的上海軌交換乘之王，從閔行、徐匯、黃浦、靜安、虹口、楊浦一直穿到浦東，號(hào)稱路盲專線，其終點(diǎn)站七莘路站就位于怡豐城旁；規(guī)劃嘉閔線：與軌交12號(hào)線在七莘路站進(jìn)行換乘，快速聯(lián)通虹橋樞紐、莘莊、七寶、嘉定新城等西區(qū)重要經(jīng)濟(jì)走廊，是閔行區(qū)北部的脊梁級線路；規(guī)劃機(jī)場聯(lián)絡(luò)線：雖然線位和站址還沒有確定，但這條線估計(jì)其中有一站離開莘莊商務(wù)區(qū)不會(huì)太遠(yuǎn)，這是莘莊地區(qū)快速聯(lián)通虹橋樞紐與前灘商務(wù)區(qū)、迪士尼、浦東機(jī)場、上海東站的重要干線，也是上海打造全球城市的戰(zhàn)略級工程。

從目前的建設(shè)與發(fā)展情況來看，隨著莘莊商務(wù)區(qū)的不斷推進(jìn)和12號(hào)線的全線貫通，怡豐城基本可以實(shí)現(xiàn)這一區(qū)域愿景，并存在無限優(yōu)化的可能。所以，來Vivo city很方便！

我們分析，怡豐城的目標(biāo)客群范圍是居住地或工作地在45分鐘的車程范圍內(nèi)，主要的目標(biāo)群分為以下幾類：

緊靠購物中心周圍的居民

近的如顧戴路沿線的圣淘沙、富麗公寓、皇都花園、蓼花汀花園、白雪公主、蓮浦府邸、碧林灣、疏影路沿線的東苑新天地、富林苑、寶安新苑、莘城苑、黎安路沿線的黎安新村、秀文路沿線的盛園、星豐苑、報(bào)春路沿線的陽明國際花園、報(bào)春新村、麗華公寓等。核心目標(biāo)客群應(yīng)當(dāng)鎖定在南至滬昆高速，北至中誼路，東至外環(huán)高速，西至嘉閔高架與鐵路的勢力范圍內(nèi)，并向七莘路，顧戴路，12號(hào)線沿線進(jìn)行拓展，當(dāng)然這一核心區(qū)的居民與其他商圈可能是有重合的部分，比如說新鎮(zhèn)路沿線的居民可能偏愛寶龍城、中誼路附近的居民可能更愛七寶萬科、滬昆高速附近的居民愛去莘莊龍之夢或仲盛等等，這都沒有關(guān)系，客源本身很大程度就是共享的。這一區(qū)域的居住人口大約在20萬人左右（約占莘莊、七寶“六普”60萬總?cè)丝诘募s三分之一）。

莘莊商務(wù)區(qū)附近/莘莊七寶地區(qū)的上班族

其中與怡豐城同為一個(gè)開發(fā)商的豐樹商業(yè)城有七棟商務(wù)辦公，加上附近的金源中心、大虹橋國際、西子國際、財(cái)富108廣場、強(qiáng)勁大廈、中鐵諾德中心、麗嬰房、七莘紅點(diǎn)城等大體量商務(wù)辦公項(xiàng)目，辦公室白領(lǐng)群體是重要的客群目標(biāo)。這一區(qū)域的辦公人群大約在10萬人左右。

缺少商務(wù)/商業(yè)配套的南九亭與莘閔地區(qū)客群

閔行區(qū)七莘路一線的商業(yè)綜合體有一個(gè)特點(diǎn)，對松江青浦奉賢的輻射特別深遠(yuǎn)，如去年開業(yè)的七寶萬科廣場，輻射勢力向東只到合川路附近，而向西則沿9號(hào)線牢牢抓住了九亭泗涇甚至佘山的客群。而怡豐城門前的顧戴路是閔行通往松江的重要通道之一，潛力不可估量。另外，松江一直沒有放棄12號(hào)線的繼續(xù)向西延伸，未來到底會(huì)怎么樣？還有很大的想象空間。南九亭與莘閔地區(qū)的基礎(chǔ)人口較大，有意愿和潛力來怡豐城的人口預(yù)計(jì)大約在10萬左右。

鄰近地區(qū)的目的性消費(fèi)專類客群

如親子客群，青少年教育客群，健身客群，戶外運(yùn)動(dòng)愛好者客群，為健康有機(jī)食品超市而來的客群，為怡豐城可能出現(xiàn)的網(wǎng)紅店而來的顧客，為避開七寶萬科交通擁堵停車?yán)щy而來的顧客等等，以及剛開業(yè)之后來嘗鮮的外區(qū)甚至外省市的參觀客群，這類專類客群在鄰近區(qū)域人口不少于10萬。

附近安納塔拉度假酒店以及七莘路沿線通往大虹橋區(qū)域的酒店客群

安納塔拉度假酒店是這一地區(qū)重要的客群來源，客源穩(wěn)定而又追求品質(zhì)。七莘路大虹橋目標(biāo)酒店客群則以商務(wù)客為主，在餐飲零售等方面亦有旺盛需求。這一客群總數(shù)不大，但消費(fèi)能力和消費(fèi)潛力不可小覷。

以上五類客群，總基數(shù)不少于50萬人口，當(dāng)然部分可能有重疊的部分，但外延依舊存在想象的空間，就如七寶萬科廣場開業(yè)之后，誰能想到甚至已經(jīng)把上海市中心徐匯、長寧的居民吸引過來了呢？

以怡豐城為圓心，七寶與莘莊之間的2公里范圍內(nèi)以居民區(qū)為主，并無大型購物中心，且商業(yè)集中度不高。

3公里范圍內(nèi)遇上七寶萬科廣場與莘莊龍之夢、南方商城，競爭初現(xiàn)。

5公里范圍內(nèi)除了上述幾家，還有大體量的萬象城，仲盛世界商城，寶龍城等，進(jìn)入群雄逐鹿，巔峰對決的狀態(tài)。

怡豐城周邊5公里范圍內(nèi)的這些商業(yè)綜合體在去年下半年開業(yè)之后迅速彌補(bǔ)了閔行區(qū)長期中高端商業(yè)綜合體不足的短板，廣受市場歡迎，火爆程度超出預(yù)期，甚至能夠吸引不少上海中心城區(qū)的居民前來購物消費(fèi)。而不斷加大的市場供應(yīng)導(dǎo)致了七莘路沿線商業(yè)體競爭的初步白熱化，因此后續(xù)的商業(yè)綜合體供應(yīng)商需要更加謹(jǐn)慎地應(yīng)對，并留給市場充分的消化時(shí)間。

由于怡豐城項(xiàng)目整體體量較大，屬于七寶與莘莊之間中點(diǎn)位置的商業(yè)地標(biāo)，除去商超、電影院等目的性消費(fèi)場景項(xiàng)目，還有其他大量的配套業(yè)態(tài)需要考慮消費(fèi)體驗(yàn)與項(xiàng)目定位。部分入駐商家根據(jù)去年寶龍城、七寶萬科廣場、龍湖天街開業(yè)之后的市場反饋，相繼進(jìn)行了升級優(yōu)化或差異化配置，因此項(xiàng)目開業(yè)之后，也將提供差異化、更完善的商業(yè)體驗(yàn)。

怡豐城的出現(xiàn)能為七莘路沿線的閔行商業(yè)中軸增添一棵新的商業(yè)大樹，注入無限的生機(jī)與能量，并在未來讓各方都能共享這棵商業(yè)大樹結(jié)下的豐碩果實(shí)。與此同時(shí)，怡豐城也將與七莘路沿線的其他商業(yè)綜合體一起，共同將這條縱貫閔行南北的商業(yè)中軸線打造的更加靚麗、更加豐富。