史上業(yè)績最好的半年！34家房企營業(yè)額、租金哪家強？
史上業(yè)績最好的半年！33家房企營業(yè)額、租金哪家強？ 文章來源 商業(yè)地產(chǎn)云智庫（ID：sydcxy2014）
此次專門對萬達、太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、萬科、華潤、大悅城地產(chǎn)等34家上市房企2016年上半年營業(yè)收入、租金收入、土地儲備等進行了全方位的數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析：為什么綠地香港、SOHO中國營收同比增速如此之高？這些房企的土地儲備主要分布在哪里？“包租公”和“大地主”又是哪家奪冠？ 2016年上半年上市房企的營業(yè)收入中，恒大、萬科、中海、保利、華潤置地位居TOP5，與2015年中期營收前5名完全一樣。其中恒大地產(chǎn)的整體營業(yè)收入達875億元，同比增長12.6%；萬科748億元，同比增長48.8%；中海地產(chǎn)671.76，同比增長20.5%；保利地產(chǎn)551.74億元，同比增長30.30%。各大企業(yè)與2015年上半年同期相比，綠地香港同比增速最高，達456%；其次為soho中國，同比增速達85%。富力地產(chǎn)、中國奧園、陸家嘴緊隨其后，均上漲了50%以上。綠地香港：進行區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局2016年上半年公司總收益約52.32億元，較2015年同期增加約456%。如此快的增速，主要是因為公司調(diào)整了建筑業(yè)、參與的所有教育產(chǎn)業(yè)以及重新在房地產(chǎn)主業(yè)上深耕細作，進行了區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局。此外，綠地香港未來在全面提升房地產(chǎn)主業(yè)核心競爭力的同時，將大力探索和推進“房地產(chǎn)開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)金融、房地產(chǎn)基金”三駕馬車并行格局。soho中國：凈利潤超過2015年全年數(shù)值soho中國2016年上半年營業(yè)額收入約7.27億元，比2015年全年的9.95億元低不到3億元，同比上升85%；凈利潤約6億元，同比上升344%，已經(jīng)超越了2015年全年的數(shù)值。收入的大幅提升得益于高出租率及租金的上漲。富力地產(chǎn)：交付面積增長致營業(yè)額與純利大幅上漲富力地產(chǎn)2016年上半年總營業(yè)額增加76%至223.9億元，而純利則較2015年同期增長43%至24.2億元。其物業(yè)發(fā)展核心業(yè)務(wù)的營業(yè)額及純利分別增加85%及69%至205.0億元及20.7億元，主要是由于交付的面積較2015年同期增加50%至187.3萬平方米。2016年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入552億元，強勁的營收增長推動公司凈利潤實現(xiàn)18.37%的增長至70億元。不過其為上市公司股東創(chuàng)造的價值并未同步增長。上半年保利地產(chǎn)實現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤為49.60億元，同比微增0.21%。出現(xiàn)這一重大差距的原因便在于保利地產(chǎn)對于部門項目采用合作開發(fā)的方式，同時低權(quán)益比例合作開發(fā)項目在不斷增長。2016年中期營收同期增速中，遠洋、越秀、瑞安、太古等6家房企呈下降態(tài)勢，其中遠洋地產(chǎn)降幅最大，其次為越秀地產(chǎn)。港企中的瑞安和太古也分別下降了17%和16%。遠洋地產(chǎn)：重新布局致營業(yè)額下降自2010年開始，遠洋開啟快速擴張模式，而且基本完成了全國化布局，順利實現(xiàn)了從區(qū)域性開發(fā)商到全國性企業(yè)的轉(zhuǎn)變。但規(guī)模的擴大，帶來了去化周期的拉長和滯銷房源的增大，快速擴張帶來的隱憂也開始逐步顯現(xiàn)。2014年遠洋地產(chǎn)滯銷貨值超百億元，從區(qū)域布局和經(jīng)營方向上進行了調(diào)整。同時為擺脫困境，遠洋開始將重心重新布局在一二線城市，但是，這樣的轉(zhuǎn)變給營業(yè)額帶來的影響也非常明顯，2016年上半年的營業(yè)額較2015年同期下降38%。2016 年上半年營業(yè)額為16.81 億元，而 2015 年上半年為20.27 億元，下跌主要由于 2016 年上半年住宅項目確認(rèn)銷售的貢獻減少所致。2016年上半年，瑞安累計合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額達到166.42億元，其中包括住宅物業(yè)合約銷售額103.34 億元，商業(yè)物業(yè)合約銷售額46.15 億元及其他資產(chǎn)處置額16.93 億元。面對中國高速放緩的經(jīng)濟及香港極度糟糕的零售業(yè)，太古地產(chǎn)旗下香港零售物業(yè)產(chǎn)品銷售全面大跌，而中國大陸的幾間“太古”購物中心亦表現(xiàn)出高速放緩的跡象。2016年上半年，太古地產(chǎn)總收入78.86 億港元，較上年同期93.86 億港元大跌16.0%，其中來自零售物業(yè)的收入有1.2% 的跌幅至21.48億港元。2016年上半年，一二線城市的火爆，幫助上市標(biāo)桿房企銷售全面火爆，同時在政策寬松和市場整體去化加速的一路高歌中，品牌房企緊抓去庫存機遇，熱點城市業(yè)績貢獻顯著拉升總體業(yè)績，多數(shù)房企創(chuàng)下了歷史最好成績。優(yōu)異的銷售業(yè)績創(chuàng)造了好的營業(yè)收入，截至2016年上半年的6個月內(nèi)，34家上市房企營業(yè)總收入達6110億元，同比上漲了19%。民企是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中堅力量2016年上半年，34家上市房企營業(yè)總額達到6110億元，其中有6家港企、16家民企、12家國企。民企的營業(yè)額總收入達到3767億元，占到總額的62.1%，平均每家民企營業(yè)額達到235億元，遠超國企和港企的平均值水平；無論是營業(yè)總額還是平均收入都排在前列，是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中堅力量。在采集的24家上市房企2016年上半年投資物業(yè)租金收入中，萬達商業(yè)以84.8億元奪冠，同比上漲了27%。上半年萬達商業(yè)租賃收入84.8億元，租金收繳率100%；完成上半年計劃的101.2%，同比增長27%，其累計開業(yè)持有物業(yè)面積2830.8萬平方米，同比增長7.3%。在租金收入前五位企業(yè)中，就有4家為港企。其中太古地產(chǎn)與恒隆地產(chǎn)的租金收入占到了營收60%以上的比重。太古地產(chǎn)雖然以44.36億排列第二，但與2015年同期相比，略有下降。排名第三的九龍倉更是下降了38%。23家上市房企2016年上半年投資物業(yè)租金收入2016年上半年中，租金收入增長最快的是長實地產(chǎn)，增長了136.7%。SOHO中國與金融街緊隨其后，租金收入增幅均超過了50%。
長實在2016年上半年租金收入大幅上漲，達136.7%，主要是源于長江實業(yè)與和記黃埔的合并重組。2016年上半年物業(yè)租金收入（包括攤占合資企業(yè)）為港幣36.7億元（2015年為港幣15.5億元），包括以往分別由長江和記實業(yè)有限公司及其附屬公司（「長實集團」）及和記黃埔有限公司及其附屬公司（「和黃集團」）所持有之物業(yè)組合6個月租金收入。截至2016年6月30日，自持物業(yè)平均出租率達85%，上半年租金收入約7億元，同比上升60%。在物業(yè)資產(chǎn)不斷升值的同時，SOHO中國出租收入也在逐年大幅增長，中國辦公樓租賃業(yè)務(wù)成績突出，目前平均租金水平比一年前上漲了9.6%。2015年年底竣工的虹口SOHO和外灘SOHO的出租率顯著提高。虹口SOHO辦公出租率從2016年初的30.6%上漲到目前的62%。SOHO中國將堅持在北京、上海黃金地段持有優(yōu)質(zhì)辦公樓的發(fā)展戰(zhàn)略。目前，SOHO中國共擁有投資物業(yè)總建筑面積約170萬平方米，可租面積達120萬平方米。太古地產(chǎn)：香港市場零售表現(xiàn)慘烈2016年上半年，租金收入下滑主要由于旗艦物業(yè)太古廣場購物商場租金下降。在來自中國內(nèi)地投資物業(yè)組合的租金收入總額為港幣10.25億港元，其中零售物業(yè)組合租金收入8.36 億港元，增幅1.5%；相對于中國內(nèi)地的溫和增長，香港市場零售表現(xiàn)則較為慘烈。上半年，太古地產(chǎn)香港市場零售物業(yè)租金收入13.12 億港元，按年有3.7%的跌幅，此外，在辦公樓物業(yè)組合的租金收入總額為28.15億港元。soho中國、中國國貿(mào)、太古地產(chǎn)租金收入比重大
2016年上半年，soho中國的租金收入占到營收比重的96.3%、中國國貿(mào)占到85.5%、太古地產(chǎn)占到75.9%。恒隆地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、陸家嘴等上市房企租金收入均占營收不小的比重。港資企業(yè)租金收入比重大，運營能力優(yōu)于內(nèi)地房企在所采集的24家上市企業(yè)租金收入總租金達422.63億元，其中6家港企租金收入達到了172.57億元，占到總租金的41.7%。其中10家國企租金收入達108.3億元，8家民企租金收入達141.76億元，遠不如港企。港企的租金收入在營收占比中比例高達75%，內(nèi)地房企中，大多數(shù)企業(yè)的租金收入在公司總收入中的占比極低，均在10%以下，這相比港資房企有非常大的差距。相對于內(nèi)地房企，港資房企雖然發(fā)展速度相對緩慢，但其在商業(yè)地產(chǎn)上的開發(fā)運營能力優(yōu)于內(nèi)地房企。 土地儲備：高儲備量保證3-5年開發(fā)，多在一二線城市 在采集到的19家房企的土地儲備數(shù)據(jù)中，恒大地產(chǎn)依然保持了“大地主”的稱號，其土地儲備高達1.86億平方米。萬達商業(yè)土地儲備為7641萬平方米、保利地產(chǎn)5571萬平方米，華潤置地4209萬平方米、龍湖地產(chǎn)3900萬平方米、富力地產(chǎn)3820萬平方米、中海地產(chǎn)3645萬平方米、萬科3582萬平方米、世茂房地產(chǎn)3185萬平方米，其他上市房企均在3000萬平方米以下。恒大地產(chǎn)：土地儲備已增值到5700億元目前恒大集團負(fù)債總額為8178億元。而針對負(fù)債率高企問題，恒大用資金儲備了大量的優(yōu)質(zhì)土地資源，而這些足以支撐公司未來3至5年的高速發(fā)展。2016年6月30日，恒大集團1.86億平方米的土地儲備分布于中國175個城市，項目數(shù)量總計454個，累計平均成本約1302元/平方米。原值為2595億元的土地，目前已增值3100元/平方米達到5700億元，照此把土地變現(xiàn)再進行重估，恒大集團的凈負(fù)債率大概只有50%左右。此外，目前恒大地產(chǎn)超七成土儲均集中于一二線城市。截至2016年6月底，大部分上市房企的土地儲備均達數(shù)千萬平方米，能夠保證企業(yè)3-5年的發(fā)展。如：除了高土地儲備之外，所獲土地大部分均在一二線城市，如：富力地產(chǎn)的土地儲備，根據(jù)預(yù)測銷售價值計，一線城市占32%，二線城市占45%，余下為次級城市及海外地區(qū)；遠洋按土地儲備價值分，99%位于一二線城市，其中一線城市占比高達57%；中國奧園2016年上半年首次進軍深圳、成都，期內(nèi)先后購入四塊優(yōu)質(zhì)土地，新增可開發(fā)總建筑面積約139萬平方米，持續(xù)優(yōu)化一二線城市土地儲備；恒大地產(chǎn)超七成土儲均集中于一二線城市等等。
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